发布时间：2022-3-14 分类： 行业资讯
近两年来，随着“无房炒房”政策的延续和监管的正常化，房地产企业的竞争日益激烈。尤其是今年以来，百年一遇的COVID-19疫情爆发后，房地产行业进入了更深的冲击。
虽然随着国内疫情的有效控制，房地产市场正在逐步复苏，但疫情对整个房地产行业竞争格局的影响仍在逐渐显现。这股寒流将如何重塑房地产行业？投资者应该如何清楚地看到变化，拥抱新的机遇？
01.在寒流下，行业集中度在短期内急剧上升
集中度的不断提高是近十年来中国房地产业的一个显著特征。2020年第一季度，前10名、前50名和前100名住宅企业的市场份额分别比2019年增长了10.0、11.0和7.8个百分点。
原因是寒流的加速使得当地抗风险能力弱、资金链紧的中小住宅企业退出市场。数据显示，寒流将在短期内考验房地产企业的资金链。在资本流入方面，占近50%的销售回报下降。就资本支出而言，占三分之二的各种刚性支出仍然相当可观。
地方小产权房企业资金储备不足，项目流动性差，融资渠道少，信用资质差。由于受疫情影响的资金链短缺，他们正在加速撤离。然而，大型房企可以通过及时加强网络营销和优惠促销灵活应对寒流，其销售业绩受市场影响较小。
02.房地产市场总量保持稳定
在城市化、城市间人口迁移、住房消费升级、居住条件改善、经济增长和家庭小型化带动的住房消费的支撑下，预计2019年至2030年中国自住住房年均需求将达到11.9亿平方米，超过2013年和2015年中国商品房销售面积。
此外，寒流不会减少需求，只会延缓需求释放的步伐；长期呆在家里会刺激居民改善生活条件的愿望。
在市场容量稳定的情况下，大型房企销售的稳定增长将促进房地产行业集中度的不断提高。以2020年为例，市场降温加上疫情的影响，预计中国商品房销售金额将同比下降4.1%。与2019年相比，公布销售目标的33家前50名房地产企业的总量增加了9.5%，预计市场份额比2019年增加了6.5个百分点。
03.寒流加强了大型住宅企业的土地储备
为了稳定土地市场，自2月份以来，地方政府出台了一系列政策。包括降低征地限制和降低征地门槛，主要包括降低预售门槛和降低投标保证金比例；帮助房企履行职责，包括延迟支付土地出让金、推迟签署《土地出让合同》、办理空置审批手续、申请延期竣工时间；增加优质住宅用地供应，吸引有资金的住宅企业投标。
资金实力雄厚的大型房企抓住征地窗口，加大优质土地收购力度，加大征地集中度。此外，疫情加速了小型住房企业的退出，而大型住房企业则利用这一趋势进行合并。根据M&A风能数据库的数据，2020年第一季度，M&A在房地产行业的金额为368.6亿元，同比增长702.4%。
04.住宅企业更加注重产品质量
品牌房地产企业淘汰产品更容易，溢价更显著。寒流过后，居民更加注重生活质量。品牌住宅企业项目在生产中具有明显的优势
(1)融资能力33，360为应对寒流冲击，中央政府加大反周期调整力度，先后出台再融资、定向降RRR、降息等政策，改善了房企面临的整体流动性环境。
具体来说，在融资渠道方面，房地产企业的主要融资渠道，如银行开发贷款、信托融资、信用债券和海外债券，都有较高的门槛。对于大型房企和国有房企来说，融资渠道的优势是明显的，它们可以从流动性的提高中获益更多。
从融资成本来看，在房地产金融的调控下，债券、银行贷款等低成本融资渠道进入壁垒较高，行业分化加剧，房地产企业信用利差增大。大型房企和国有房企的信贷优势突出。
在成本控制方面，寒流过后，市场竞争更加激烈。在需求方面，购房者主要是在需求和改善，追求性价比和作出更谨慎的购买决定。在供应面和快速周转的主流交易模式下，房企普遍选择主动加大推广力度，加快去转换和支付。大型住宅企业的项目具有很强的成本控制能力，在满足既定收益率评估的基础上，可以获得更大的盈利空间，掌握折扣促销的主动权。
(2)经过：项目布局的寒流，在“不炒房”、“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的政策基调下，住房需求稳步释放。大本营市场的爆发，使得区域性住宅企业越来越难以实现短期内规模快速增长的发展战略。大型住宅企业区域布局完善，单个城市贡献较低。在原有布局区域的基础上，我们可以增加项目扩张，强化地理优势，实现业绩增长。实际数据也表明，增加住宅企业在城市的存在，改善区域布局，是住宅企业可持续发展的必由之路。
06.结论
无论是在过去十年还是未来，房地产业作为中国经济的基石，对国家、经济和提高居民生活水平都有着重要的意义。即使寒流在短期内给房地产业的发展带来一些挑战，但房地产业的重要性和长期发展趋势不变，这不仅是宏观经济发展的需要，也是每个市场参与者的需要。
与此同时，寒流也给房地产行业带来了一些发展机遇，如一线、二线城市配套完善的高品质住宅地产、满足改善需求的高品质地产、核心城市及周边地区成熟的商业地产等。所有这些都将在后冷战时代带来更多的机遇。
对于投资者来说，与其他投资产品相比，房地产的本质特征是保持和增加其价值，有效地跨越经济周期，具有更好的防御性，仍然是一个很好的投资选择。
